Вступили в силу основные положения закона о госрегистрации недвижимости

11 июня вступили в силу основные положения закона от 5 декабря 2024 года №44-З "Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Об этом сообщает БЕЛТА со ссылкой на пресс-службу Палаты представителей.

Существенной новацией закона является закрепляемое общее правило об обязательности государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (что обеспечит достоверность, актуальность и полноту единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Устанавливается срок для исполнения такой обязанности не более шести месяцев с момента наступления обстоятельства, с которыми законодательство связывает наличие оснований для госрегистрации (при этом иными законодательными актами могут устанавливаться специальные, более длительные или сокращенные сроки).

В проекте особо оговаривается, что государственная регистрация недвижимого имущества, прав, ограничений (обременений) прав на него и сделок с ним на основании "старых документов", то есть выданных до вступления в силу соответствующего положения закона, осуществляется до 1 января 2031 года.

Вводится экстерриториальность государственной регистрации (то есть за госрегистрацией недвижимости заявитель сможет обратиться в любую организацию по госрегистрации независимо от места нахождения недвижимости без дополнительной платы за такую опцию). Предусматривается возможность удостоверения договора двумя или более регистраторами одной либо разных организаций по госрегистрации, что позволит осуществить такую процедуру в согласованное единое время у разных регистраторов в режиме видео-конференц-связи без совместного очного присутствия сторон сделки. Устанавливается обязательность внесения в регистр недвижимости сведений о совместной собственности супругов (бывших супругов) при госрегистрации права собственности на объект недвижимого имущества, подлежащий отнесению к совместной собственности (сегодня такой может быть легально зарегистрирован лишь за одним из супругов, что создает почву для злоупотреблений при распоряжении им титульным владельцем).

Вводится запрет на занятие должности регистратора лицами, имеющими не снятую или не погашенную в установленном порядке судимость за совершенное умышленное преступление (что исключит возможность совершения от имени государства правоудостоверяющих действий лицами, умышленно нарушившими уголовный закон).

Устанавливается в автоматическом режиме внесение исправлений в регистр недвижимости в связи с изменением адресов объектов недвижимости и персональных данных правообладателей, а также изменением прав на недвижимое имущество в случае создания индивидуальным предпринимателем коммерческой организации, учреждаемой одним лицом (внесение исправлений будет осуществляться без необходимости для заинтересованных лиц подавать заявления и осуществлять оплату за соответствующие действия, что повысит удобство для заявителей и достоверность регистра недвижимости). Предусматривается необходимость внесения в регистр недвижимости сведений о наличии рассматриваемого в установленном порядке земельного спора в отношении земельных участков на основании информации, поступающей из местных исполнительных комитетов и (или) судов (что повысит прозрачность сделок и позволит минимизировать случаи заключения сделок с объектами, являющимися предметами неразрешенных конфликтов).

Впервые закрепляется правило о том, что в случае признания недействительной (установления факта ничтожности) сделки с недвижимым имуществом недействительной является также (автоматически) государственная регистрация такой сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав (то есть после оспаривания в суде сделки не будет требоваться оспаривание в суде госрегистрации сделки и основанных на ней прав, что сократит временные и материальные затраты заинтересованных лиц и снизит нагрузку на суды). Устанавливается оптимальный исчерпывающий перечень оснований для отказа регистратором в удостоверении документов, являющихся основанием для госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина на ее совершение, что позволит на практике сократить количество жалоб на правомерность таких отказов.

Впервые вводится обязательное досудебное обжалование решений, действий (бездействия) регистраторов в Национальное кадастровое агентство, одновременно исключается возможность подачи жалобы в территориальное агентство по месту нахождения недвижимости, что будет способствовать более качественному рассмотрению жалоб заинтересованных лиц вышестоящей организацией и снизит нагрузку на суды.

Существенно оптимизируется порядок взаимодействия между нотариусами и регистраторами. В частности, устанавливается, что уже в момент начала удостоверения нотариусом документа, являющегося основанием для госрегистрации сделки с недвижимым имуществом, нотариус через специальный электронный сервис будет направлять соответствующее сообщение в организацию по госрегистрации, на основании которого в регистре недвижимости автоматически будет проставлена отметка, препятствующая другому нотариусу или регистратору осуществлять параллельные удостоверительные действия в отношении этого же объекта недвижимости. Госрегистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а равно внесение исправлений в регистр недвижимости, на основании документов, выданных или удостоверенных нотариусом, будет осуществляться без заявления заинтересованных лиц, только на основании электронных копий нотариальных актов и соответствующего уведомления нотариуса, направляемых в обязательном порядке регистратору в день совершения нотариального действия, что снимет с заявителей обязанность по самостоятельной подаче заявления о госрегистрации без возложения при этом на них обязанности по оплате такой услуги нотариуса. Такая госрегистрация, в отличие от госрегистрации по заявлению правообладателей, выводится из категории административных процедур и, соответственно, из сферы регулирования закона об основах административных процедур.

Прием направленных нотариусом документов и направление сведений о размере платы за осуществление госрегистрации будут осуществляться регистратором в течение одного часа со времени поступления таких документов в систему.

При принятии решения о совершении регистрационных действий на основании направленных нотариусом документов регистратор не выясняет истребованы ли нотариусом согласия лиц (разрешения органов), отказы лиц, если такие согласия (разрешения), отказы в соответствии с законодательством необходимы для совершения сделки, не выясняет иные обстоятельства, имевшие значение для нотариального удостоверения сделки, что исключит дублирование функций нотариуса и регистратора.

В день осуществления госрегистрации регистратор направляет нотариусу свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, составленное по общему правилу в виде электронного документа, для передачи (направления) его правообладателю, кандидату в правообладатели. При этом удостоверенная нотариусом или регистратором форма внешнего представления такого электронного документа получит равную юридическую силу с оригиналом.